Широкую дискуссию и массу протестов среди жилищных объединений, включающий ТСЖ и ЖСК, вызвал проект Федерального закона № 623780-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», принятый в первом чтении 25 мая 2012 года, предусматривающий введение обязательного саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами (СРО), в том числе в Товариществах собственников жилья (ТСЖ) и домах, в которых формой управления являются Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Проект федерального закона внесен в Государственную Думу Членами Совета Федерации С.Ю. Орловой, В.Е. Межевичем, С.М.Киричуком, В.П.Парфеновым, Ю.В. Росляком, депутатами Государственной Думы В.А.Пехтиным, О.В.Морозовым, М.Л.Шаккумом, Е.Л.Николаевой.
Протесты поступали и поступают в Общественную палату РФ, в Государственную Думу и ее Комитет по жилищной политике и ЖКХ, а также на имя Председателя Правительства РФ и Президенту.
Многочисленные жилищные объединения ТСЖ и ЖСК подписали обращение на имя Президента и Председателя Правительства России «О недопустимости введения обязательного саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами и распространения обязательности членства в СРО на ТСЖ и ЖСК». Свой протест они объясняют тем, что этот закон приведет к увеличению финансового бремени собственников и нанимателей помещений в многоквартирных домах без изменения качества и объема услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту домов; создаст барьеры для реализации права собственников помещений в многоквартирных домах объединиться для совместного управления своим имуществом; кроме того, закон направлен против действующих ТСЖ и ЖСК, устанавливая финансовые требования для допуска объединений собственников к управлению своими многоквартирными домами.
Определение понятия саморегулирования дано в Федеральном законе «О саморегулируемых организациях», принятом Государственной Думой 16 ноября 2007 года. Под саморегулированием понимается «самостоятельная и инициативная деятельность, которая осуществляется субъектами предпринимательской или профессиональной деятельности и содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил указанной деятельности, а также контроль за соблюдением требований указанных стандартов и правил».
Что же так взволновало жилищные объединения граждан и подтолкнуло их на протесты? Почему они против обязательного объединения в саморегулируемые организации? С чем столкнутся конкретные ТСЖ и ЖСК, приняв правила игры, вносимые поправками в ЖК РФ, и став членами СРО, если они захотят продолжать самостоятельно управлять своими домами?
Рассмотрим экономическую составляющую проблемы. Ее доходчиво объяснила в своей статье «Почему я против обязательности членства ТСЖ, ЖСК в СРО» председатель ТСЖ «Запад-2», председатель президиума Некоммерческого Партнерства «Управдом» (г. Москва) Лукина Нелли Сергеевна, которая 48 лет является бессменным руководителем своего ТСЖ, включающего в себя два рядом стоящих 9-ти этажных одноподъездных дома, построенных в 1964 г. жилищно-строительным кооперативом «Запад-2».
Чтобы стать членом СРО, надо оплатить вступительный, членский взносы и взнос в компенсационный фонд. Кроме того, по решению конкретной СРО возможно обязательное страхование гражданской ответственности за причинение вреда жизни, здоровью в результате плохого управления. Пока размер вступительного взноса в СРО неизвестен, но, по словам одного из авторов законопроекта – депутата ГД РФ от «Единой России», первого заместителя председателя комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ Е.Л.Николаевой, вступительный и членский взнос определяет СРО и каждый из этих взносов будет, примерно, 10–15 тыс. рублей. Взнос в компенсационный фонд по проекту составляет 100 тыс. рублей. (Напомним, что Н.С.Лукина председатель ТСЖ, состоящего из двух рядом стоящих одноподъездных домов, следовательно, взнос в компенсационный фонд от этого ТСЖ будет составлять 200 тыс. рублей.) Возможно и обязательное страхование ответственности за причинение вреда жизни, здоровью и т.д. на сумму не менее 500 тыс. рублей на каждый дом. Страховые компании берут страховую премию (взнос за страховку) в пределах 1-1,5% от суммы страхования. При страховой премии в 1,5% сумма ежегодного страхового взноса составит не менее 7500 рублей на каждый дом. Итак, только вступление в СРО обойдётся ТСЖ в двух старой постройки домах в 135 тыс. рублей. А в этих домах большей частью живут пенсионеры, из которых 20% признаны малоимущими и получают субсидии, и еще 30% собственников имеют различные льготы. На эти взносы в размере 135 тыс. рублей не положены бюджетные субсидии для малоимущих и иных лиц, получающих право на льготы. В этом ТСЖ на квадратный метр квартиры потребуется доначислить жителям по 27 рублей, что для квартиры площадью 40 кв. м выльется в дополнительный взнос – 1080 рублей.
Для сравнения: членство в некоммерческом партнёрстве «Управдом», которое абсолютно добровольно уже многие годы предпочитает жители большого количества многоквартирных домов в Москве, составляет 6 рублей с квартиры в год.
ТСЖ и ЖСК давно объединены в Ассоциации, Союзы, некоммерческие партнерства, которые за гораздо меньшую сумму оказывают жителям, объединенным в ТСЖ или ЖСК, гораздо больше услуг, чем предполагаемое членство в СРО. Уже существующие объединения и ассоциации оказывают юридическую, методическую, консультационную и иную помощь, проводят обучающие семинары и при этом не претендуют на роль контролеров, не наказывают, а всячески помогают выжить. Что касается контроля и наказания, то уже сейчас имеется достаточно государственных органов, выполняющих функции «кнута».
В настоящее время законодатели просто обязаны думать над тем, как облегчить финансовую нагрузку для малоимущих собственников, но, на деле, мы имеем противоположное. Уже известно, что с июля 2014 года будут введены обязательные взносы на капитальный ремонт, которые составят от 5 до 12 рублей за каждый квадратный метр наших квартир. Мы уже привыкли к обязательному повышению тарифов на ЖКУ, но нам пока не могут пояснить, почему эти повышения превышают уровень инфляции, а качество услуг при этом не меняется в лучшую сторону. Почему от этих повышений тарифов состояние сетей водопроводов, отопления и канализации не улучшается, а, наоборот, приближается к катастрофическому. Нас уже подготовили к тому, что мы станем плательщиками налога на землю, на которой стоят наши многоквартирные дома. Выдержит ли кошелёк собственника – пользователя этих услуг?
В 80-е годы в Москве был создан Союз собственников жилья. Это добровольное объединение жилищно-строительных кооперативов оказывало Правлениям кооперативных домов огромную юридическую, методическую и консультационную помощь. Многие дома ЖСК в Москве самостоятельно пожелали влиться в это объединение. После появления в Москве первых ТСЖ они также добровольно и с огромной пользой для себя стали членами этого объединения. В августе 2000 года в Москве создано Некоммерческое партнерство жилищных объединений и граждан за сохранение и улучшение жилища «Управдом» (НП «Управдом»), председателем президиума которого является Лукина Н.С. В последние годы в России создана Ассоциация некоммерческих организаций по содействию развития товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов. Ассоциация – это независимая общественная организация всероссийского масштаба, деятельность которой направлена на всестороннее содействие развитию жилищного самоуправления посредством ТСЖ и ЖСК, информационное, методическое и правовое консультирование и поддержку общественных организаций, отстаивающих реальные коллективные интересы собственников жилья, а также налаживанию конструктивного диалога между властью и бизнесом в интересах собственников помещений и нанимателей. И таких жилищных объединений и ассоциаций в России множество. Они не создавались «сверху». Они востребованы и не вызывают протестных действий.
Не мог остаться в стороне от обсуждения законопроекта об обязательном членстве в СРО и член Экспертного совета при Комитете Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ профессор МИИГАиК Фельдман Илья Афанасьевич. Он письменно обратился к председателю Экспертного совета при Комитете Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ Елене Николаевой (которая одновременно является одним из авторов законопроекта о СРО) с просьбой распространить среди членов совета его замечания по вопросу отношений между ТСЖ (ЖСК) и СРО.
В своем обращении Фельдман И.А. обратил внимание на то, что изначально концепция СРО была введена для того, чтобы вместо государственных лицензий на определенные виды деятельности профессиональные сообщества самостоятельно устанавливали для себя стандарты и правила. Но ведь такой вид деятельности, как административное руководство, никогда не лицензировался, а ТСЖ (ЖСК) никаких функций, кроме административного руководства, не выполняют. Основными функциями ТСЖ и ЖСК являются:
- планирование работ по содержанию и ремонту общего имущества;
- составление сметы расходов по содержанию и ремонту общего имущества и сметы доходов ТСЖ (ЖСК);
- заключение в интересах собственников помещений договоров на содержание и ремонт общего имущества и на оказание коммунальных услуг;
- оперативное руководство, т.е. организация собраний собственников, заседаний правления, решение текущих вопросов, работа с населением;
- представление законных интересов собственников помещений в договорных отношениях, а также в судебных, государственных и муниципальных органах;
- ведение бухгалтерского и иного хозяйственного учета;
- контроль исполнения и установление фактов нарушения обязательств по договорам, контроль выполнения решений правления ТСЖ (ЖСК).
Перечисленные функции управления просты и, за исключением бухучета, не требуют специальных профессиональных знаний. Они по плечу любому Правлению ТСЖ (ЖСК) или Совету дома. Их осуществление никогда не требовало никакого лицензирования и потому не нуждается в саморегулировании.
Далее, член Экспертного совета при Комитете Государственной Думы по жилищной политике и ЖКХ профессор МИИГАиК Фельдман И.А. в своем обращении предупреждает, что дилетанты, плохо разбирающиеся в вопросах управления домами, а чаще - хитрецы, лоббирующие чьи-то интересы, в течение последнего десятка лет настойчиво внушают всем мысль о чрезвычайной сложности управления многоквартирным домом. При этом грубо путают функции управления с технологическими процессами содержания и ремонта общего имущества дома - действительно сложными и требующими привлечения дипломированных профессионалов. Он также обратил внимание членов Экспертного совета на тот очевидный аргумент, что поступления на формирование имущества СРО должны осуществляться ее членами за счет прибыли, а не за счет взносов граждан, не имеющих к этой деятельности никакого отношения.
Полагаю, что авторам законопроекта об обязательном членстве ТСЖ и ЖСК в СРО полезно будет узнать уже имеющийся опыт деятельности таких СРО. Чем чаще звучит идея об объединении Управляющих компаний в СРО, тем пристальнее приходится присматриваться к тому, как на самом деле работает эта система. В Санкт-Петербурге не стали дожидаться принятия закона и добровольно «самоорганизовались». В результате – первый громкий скандал института СРО в ЖКХ и «пропажа» более 100 миллионов рублей. О первом в России связанном с институтом СРО скандале, произошедшем в Петербурге, заявил исполняющий обязанности председателя Жилищного комитета Владимир Гайдей. Он сообщил об исчезновении более 100 миллионов рублей из компенсационного фонда крупнейшей в городе саморегулируемой организации предприятий ЖКХ «Жилищный комплекс».
Свои замечания по законопроекту обнародовал и Президиум Общероссийского объединения «Российская Жилищная Федерация». Официальное Заключение по вопросу введения членства жилищных объединений (товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов) в саморегулируемых организациях утверждено Президиумом 18 ноября 2012 г.
В документе указано, что задачи, решаемые ТСЖ при самостоятельном управлении домом, не аналогичны задачам управляющих организаций, которые по действующему законодательству должны объединяться в СРО, и что к собственникам жилья, которые объединились для содержания своего частного имущества, неправомерно предъявлять требования, которые закон (№ 315-ФЗ от 01.12.2007 г.) установил для бизнеса, принявшего в управление чужое имущество ради извлечения прибыли из этой деятельности.
В Заключении Общероссийского объединения «Российская Жилищная Федерация» говорится также о том, что объединения, созданные собственниками, соблюдают все требования и без вступления в СРО – не по причине стремления к прибыли, а в силу специфики некоммерческой деятельности – устав некоммерческой организации изначально предусматривает создание резервного фонда для каждого отдельно взятого многоквартирного дома, а без надлежаще подтвержденной квалификации работникам, нанятым товариществом, нельзя получить допуск к эксплуатации инженерных систем и другим работам, требующим специальных знаний. Хорошо известно, что большинство ТСЖ и ЖСК содержит свои дома в значительно лучшем состоянии, чем управляющие компании.
Авторам законопроекта целесообразно помнить и то, что в последний период уже разработаны Минрегионом и утверждены федеральными нормативными актами правила и стандарты, регламентирующие порядок управления и содержания многоквартирных домов, и саморегулируемые организации не вправе устанавливать для своих членов какие либо отступления от них. Таким образом, не соответствуют действительности предположение, что ТСЖ и ЖСК, не состоящие в СРО, якобы будут осуществлять только минимальный перечень работ (хотя общепризнано, что работы, выполняемые Товариществами собственников жилья и Жилищно-строительными кооперативами для себя, в своих собственных домах, обычно больше по объему и выше по качеству, чем в домах, которые управляются коммерсантами из Управляющих организаций).
Не выдерживает критики и мнение о том, что ТСЖ и ЖСК, якобы, никак не обеспечивают свою имущественную ответственность. Наоборот, в ТСЖ и в кооперативных домах предусмотрено создание резервного фонда в размере, достаточном для покрытия убытков (ГК РФ ч.2 ст.116), но этот фонд не предназначен для покрытия убытков, созданных по вине коммерсантов, занимающихся бизнесом на чужих домах.
Существует ошибочное мнение, что ТСЖ не подтверждают свою профессиональную компетентность. Наоборот, работники товариществ и кооперативов, взявших свои дома на самостоятельное обслуживание, регулярно проходят обучение в специализированных организациях и сдают экзамены для получения допусков к работе с оборудованием, а их руководители и бухгалтеры регулярно повышают квалификацию в соответствующих лицензированных структурах.
Лицемерным является утверждение о том, что ТСЖ вступает в СРО исключительно по решению собственников. Ведь вступление в СРО сопровождается требованием заключить договор управления домом с управляющей организацией – членом СРО.
Саморегулируемые организации являются профессиональными объединениями предпринимателей, к числу которых собственники жилья не относятся. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал, что «ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ», предложив судам отличать их от хозяйствующих субъектов, созданных с целью ведения бизнеса.
Выражая общее беспокойство многочисленных жилищных кооперативов и ТСЖ в связи с законопроектом об обязательном членстве ТСЖ и ЖСК в саморегулируемых объединениях, Исполнительный директор Ассоциации некоммерческих организаций по содействию развития товариществ собственников жилья и жилищно¬-строительных кооперативов Евгения Юнисова направила обращение в адрес депутата Государственной Думы РФ, Председателя Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ Хованской Галины Петровны.
В ответ на это обращение получен официальный ответ, в котором депутат Хованская Г.П. информирует, что она отстаивала позицию о необходимости отклонения законопроекта в Комитете ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, а также в Администрации Президента РФ, в Правительстве РФ, в профильном Министерстве РФ, обосновывая ее возможностью наступления негативных последствий для собственников помещений в многоквартирных домах в случае принятия данного законопроекта, изменении понимания и правоприменения гражданского и жилищного права, а также на многочисленных обращениях граждан и жилищных объединений, выступающих против введения обязательного саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами.
В качестве своих основных аргументов к отклонению законопроекта Депутат Галина Хованская высказала следующее:
1. Необходимость введения обязательного саморегулирования в сфере управления многоквартирными домами авторы связывают с «повышением качества услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию и ремонту общего имущества в данных домах». Однако, СРО не повышают качество предоставляемых его членами услуг, а разрабатывают стандарты деятельности и поведения для своих членов.
Также СРО не осуществляют контроль над соблюдением своими членами требований законодательства, так как эти требования являются обязательными для управляющих организаций в силу их прямого действия.
СРО в том виде, в каком оно представлено в законопроекте, отрицательно повлияет на качество и стоимость услуг по управлению многоквартирными домами для потребителей в силу роста стоимости услуг без развития реальной конкуренции на рынке услуг.
Конкурентные отношения в данной сфере только формируются. Большинство управляющих организаций созданы на основе бывших государственных и муниципальных предприятий, не умеющих и не желающих конкурировать на рынке. Введение института обязательного саморегулирования в таких условиях приведет к созданию монополизма и разделу рынка, ограничив присутствие на нем малых предприятий и индивидуальных предпринимателей.
Эффективному управлению многоквартирными домами в настоящее время мешает не отсутствие обязательного членства в СРО, а отсутствие реальной конкуренции между управляющими организациями.
2. Обязательное саморегулирование предполагает, что государство передает СРО функции по регулированию рынка (например, лицензирование), устанавливает общие ограничения и права деятельности подобных организаций. Вместе с тем управление многоквартирными домами, не являясь лицензируемым видом деятельности, всегда действовало в условиях функционирования системы государственного контроля. На сегодняшний день функции органов государственного контроля и надзора в жилищной сфере не только не уменьшились, но и существенно возросли. Это связано с принятием Федерального закона от 25.06.2012 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам государственного контроля (надзора) и муниципального контроля». Этим законом четко регламентированы действия жилищных инспекций, а также введен муниципальный контроль в сфере управления многоквартирными домами. Таким образом, искажается цель саморегулирования, так как происходит смешение публичных и частных интересов.
3. Проектируемое ограничение жилищных объединений (ТСЖ, ЖСК) в управлении и обслуживании жилищного фонда в корне меняет концептуальный подход жилищного законодательства к формированию и развитию института самоуправления граждан в жилищной сфере. Собственники будут лишены права на самостоятельное обслуживание своего имущества в отсутствие членства в СРО в нарушение статьи 30, 35 Конституции Российской Федерации, статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
4. Завышенные финансовые обязательства членов саморегулируемой организации (вступительные, членские, целевые взносы, взносы в компенсационный фонд в размере от 50 тысяч рублей до двух миллионов рублей, страхование гражданской ответственности), включая и расходы на содержание (в виде взносов) вышестоящей структуры (национального объединения СРО в сфере управления многоквартирными домами), фактически будут возлагаться на собственников помещений в многоквартирных домах. Представляется весьма сомнительным проектируемое положение, запрещающее включать расходы на оплату взноса в компенсационный фонд в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которое носит скорее декларативный характер. У жилищных объединений, не занимающихся предпринимательской деятельностью, единственным источником финансирования являются средства собственников помещений, как и у управляющих организаций, осуществляющих единственный вид деятельности по управлению многоквартирными домами, средства которых формируются из платы, вносимой гражданами за содержание и ремонт жилого помещения.
В условиях роста платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги, введения обязательной платы за капитальный ремонт предлагаемые поправки приведут к неблагоприятным социальным последствиям.
5. Регулирование сферы управления многоквартирными домами в форме обязательного членства в саморегулируемой организации с созданием национального объединения саморегулируемых организаций крайне негативно отразится на жилищно-коммунальной отрасли, учитывая, что построение системы идет сверху (аналогия с государственным регулированием), а не снизу (от профессионального сообщества, практиков). Национальное объединение, не знающее построение изнутри практической работы в данной сфере и специфики данной деятельности в жилом секторе, приведет к неблагоприятным последствиям, аналогичным тем, которые мы на сегодняшний день наблюдаем в сфере строительства (непосильные поборы для строительных организаций, отсутствие реальной ответственности перед потребителями, увеличение случаев выполнения работ ненадлежащего качества и т.д.).
6. Кроме того, саморегулирование не является предметом регулирования жилищного законодательства.
В завершении обратимся к высшему Закону России – к Конституции РФ, в статье 30 которой говорится: «Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем».
Конституция гарантирует? - Поживем. Увидим.
|
|
