Наше государство - очень эффективный управленческий аппарат, один из самых эффективных в мире. Только построенный под личные интересы материального обогащения людей, его составляющих. То есть всё дело в интересах - на сегодня личных, а не общественных. Вывод: всё властью запланированное, что, так или иначе, ведёт к увеличению благосостояния правящего класса, будет выполнено со 100% вероятностью. Что к этому не ведёт (ну, например, интервенции на рынке зерна, где биржевой механизм никаких «откатов» не допускает в принципе) выполняться будет, если будет вообще выполняться, с задержкой, с искажением, с нарушениями или просто неправильно. Не со зла, а просто потому, что там нет «интереса» и «осуществлять полномочия» из-за этого элементарно никто не хочет.
Так вот. Николай Щепелин, генеральный директор Тюменской домостроительной компании, в интервью «Мы умеем строить и продавать, а вот оправдываться не привыкли» рассказал о своих ожиданиях на конец текущего года: «Сейчас уже прошло 13 месяцев с тех пор, как мы сидим на «кризисной игле». Анализируя рынок в период с сентября 2008 года по сентябрь 2009 года, радужные выводы делать, не приходится. Январь и февраль традиционно были в плане продаж «мертвыми», летние месяцы - «полуживыми». Такие тенденции наблюдались всегда, и в этом году они только усилились...»
Впрочем, как говорится, на бога надейся, а сам не плошай! «Если говорить о политике нашей компании во время кризиса, то мы урезали все, что можно было урезать. Идет жесточайшая борьба за снижение себестоимости. Дельта между себестоимостью и ценой продажи становится все меньше. По линии Минрегиона озвучивается цена квадратного метра в 32,4 тысячи рублей, а мы продаем по 30 тысяч рублей при себестоимости в 25 тысяч. Что касается наших ожиданий, то мы ждем всплеска продаж. Потому что мы строим то самое социальное жилье, о котором много говорилось, продаем его по 30 тысяч рублей за квадрат. Дешевле продавать наверняка уже не будем: работать в убыток нельзя». (с)
Правда, возникает вопрос, отчего же не продавать ниже 30 тыс., раз уж убыток возникает только при цене ниже 25 тыс.? Ответ, впрочем, очевиден - зачем же продавать ниже, если 30 озвучивается первыми лицами государства!? Хотя, помощник Президента, Аркадий Дворкович заявляет уже о том, что в регионах жильё должно стоить по 20 тыс. руб. за метр, но из чиновников, обладающих реальной властью принимать решения, этого пока никто не поддерживает, во всяком случае, вслух. А ведь для, например, Тюменской области, 20 тыс. за квадрат сопоставимо со среднемесячной заработной платой, что сразу сделало бы спрос действительно массовым, даже в условиях кризиса, и жильё - доступным реальным потребителям!
Государство, однако, противореча собственной социальной риторике, всеми силами пытается сдерживать цены на уровне, превышающем массовый спрос. При этом достигаются вполне прагматичные цели государственного и муниципального финансового управления:
1. Остановить обесценение ипотечных залогов в банковской системе.
Ведь за жильём, ипотека которого составляет у нас ничтожные доли процента от всего жилого фонда и никакого особого влияния на стоимость залоговой массы не оказывает, почти прямо пропорционально снижаются ещё и цены на всю остальную недвижимость - офисы, склады, торговые площади, землю и проч. Просто понятно любому, что нельзя оценивать магазин, к примеру, перестроенный к тому же из бывших квартир на первом этаже жилого дома, сильно дороже, чем квартиру. А вот этот сегмент составляет как раз львиную долю обеспечения по коммерческим банковским кредитам предприятиям и организациям, которые, в свою очередь, составляют основной объём всего кредита в экономике.
Снижение же стоимости обеспечения ниже уровня задолженности приводит к тому, что предприятия (даже те, которые, вполне себе могут обслуживать свой долг) перестают этого «хотеть», что сильно увеличивает риски отказов платить по счетам, а при обращении взыскания на залог, продажа его приносит серьёзные убытки. Ну, действительно, если я взял кредит в 100 млн., заложив производственную базу, которую мне оценщик оценил в 200 млн., а сегодня её можно продать только за 50 (или за 50 купить другую такую же), то буду я желать вернуть свой долг 100 млн.? Если не сумасшедший, то скажу: «Кризис у меня, денег нет, забирайте залог и продавайте!»
2. Привлечь кажущейся стабилизацией цен чудом ещё сохранившиеся у населения средства в строительство и сразу затем в ЖКХ.
Во-первых, «связать» средства в активах, неперемещаемых из-под национальной и даже местной юрисдикции, для того, чтобы усиливать (да просто иметь!) влияние на возможных их собственников, особенно чьих-нибудь должников. Во-вторых, каждый рубль, уплаченный строителям, сразу мультиплицируется, расшивая неплатежи в целой цепочке предприятий, а банки денег строителям больше не дадут даже под угрозой пыток и расстрела. В-третьих, заселение новых квартир сразу делает счастливых новосёлов потребителями коммунальных услуг, а если от них доходов не появится, то в мусорную корзину полетят все вчерашние планы «освоения» инвестиций - они, при падающем спросе, просто станут не нужны.
Придётся тогда придумывать альтернативный процесс, при котором можно тратить деньги практически «просто так», без какого-либо конечного результата. Есть такая фантастическая повесть «Империя чайников», где описан «инновационный прорыв» перехода населения страны с обычных чайников на электрические, что позволило истратить массу ресурсов и сил, осуществить масштабные инвестиции, увеличить ВВП и т.д. и т.п. и проч. Неизменным остался только фактический результат - количество производимого и потребляемого кипятка!!! (вот об этом в изложении Михаила Хазина). А называется этот любопытный процесс - модернизация! А чтобы было не понятно, почему так дорого, то она должна быть «инновационной». Инновация же должна быть дорогой и слабо контролируемой («нано», например, - это то, что просто так и не увидишь!). Кто ещё не в курсе - так модернизация, инновации, включая нанотехнологии - это именно то, чем, по словам высших должностных лиц государства, страна будет усиленно «заниматься» в ближайшее время.
3. Удержать коррупционную «дельту» между реальной себестоимостью строительства и ценой продажи недвижимости.
Если цены снизятся до 20 тыс. руб. за кв. м. или, не дай бог, вообще до 10 тыс., то по 30 уже никто не купит. А за «землю, согласования, разрешения», различные «сопутствующие юридические и консультационные услуги» платить, кто и с каких шишей тогда будет? Придётся тогда выкупать за бюджетный счёт, а это будет выглядеть крайне подозрительно! Ручеёк же из этого «зазора» обязан оставаться, потому что на него «завязаны» целые группы и кланы заинтересованных лиц, рассматривающих собственные служебные удостоверения вроде банковской пластиковой карточки, а отрасль - подобием банкомата с бесконечной «заправкой».
4. Обеспечить поступление «инвестиционных» доходов субъектам естественных монополий.
Слишком лакомый кусочек, чтобы отдавать его «невидимой руке» рынка, слишком много заинтересованных и очень влиятельных лиц. Плата за подключение к сетям взимается с целью финансирования, за её счёт, ввода дополнительных мощностей и модернизации отрасли и взимается в объёме, например за 1 кВт подключаемой мощности, равной стоимости строительства новой электростанции в расчёте на этот же 1 кВт её генерации. Но это не всё! Ровно то же самое, названное «инвестиционной» составляющей, обещанной «иностранным» (в основном, конечно, кипрским) инвесторам по условиям самой Программы реформирования включается (повторно) уже в сам, утверждаемый государством тариф! Это, однако, тоже ещё не всё! Амортизационные отчисления, которые являются «способом переноса стоимости основных фондов на стоимость выпускаемой продукции и оказанных услуг», являются частью себестоимости и, на полном основании, включаются в тариф (третий раз одно и то же!) ещё до включения «инвестиционной» составляющей!
Ясно, что если за что-то платят троекратно, или, иными словами, в тройном размере, то 2/3 от оплаты найдётся благородное и не менее «эффективное» применение. Также понятно, что любому «контролёру» много удобнее иметь дело с одной организацией-монополистом, чем с сотней тысяч потребителей. Но о каких, именно за подключение к сетям, суммах речь? Вот Пётр Щепелин, «представитель» Тюменской домостроительной компании посетовал, что цена подключения слишком высока и приводит «к удорожанию строительства жилья на 4,5-5 тысяч рублей за квадратный метр». А это для Тюмени, при вводе около 900 тыс.кв.м. жилья, сумма порядка 4,5 млрд. в год. Упускать эти деньги никак нельзя! Мы, потребители, потом ещё дважды оплатим это через тариф, но это будет только «завтра», что очень рискованно. Вдруг, завтра сам «контролёр» контролировать уже ничего не будет!? К тому же, эти 2/3 предназначены уже другим людям - "зарубежным инвесторам" и, собственно, самим энергетикам. Потому и отменять эту плату или даже снижать её размер никто не собирается, не смотря на то, что такая плата введена не повсеместно, а всего в 37 регионах, но, почему-то именно в богатых регионах-донорах, где, похоже, яичко не простое, а золотое, то есть где конечный платёжеспособный спрос «позволяет» собирать эту дополнительную плату.
Напомню, что я просто читаю новости и аналитику (причём всего одного Тюменского портала 72doma.ru, ссылки на материалы которого здесь и привожу), только понимаю теперь их так, как рекомендует раскодировать и расшифровывать М. Г. Делягин. Вообще, государство легко могло бы снизить стоимость строительства на 20-40%, если бы перед ним стояла задача именно снизить цены. Но задача стоит прямо противоположная - удержать цены как можно выше! Таковы, собственно, и меры... Самая иезуитская, конечно, выкуп квартир у застройщиков по ценам, кратно ниже себестоимости чтобы вынудить продавать остальные по завышенным ценам!
Вот, прямым текстом, в новостях сайта «Власть будет выкупать у строителей квартиры для льготников»: «председатель тюменской областной думы Сергей Холманский сообщил, что область поддержит строителей, выделив им 1 миллиард 428 миллионов рублей. Из них 484 миллиона - за счет выкупа у застройщиков квартир для переселения горожан из ветхого и аварийного жилья. Уже в этом году планируется выкупить 808 квартир общей площадью 44,8 тысячи квадратных метров». По его словам, на 2010 год составлен «оптимистичный» вариант развития рынка недвижимости, по которому планируется сдать в новом году 902 тысячи квадратных метров, в 2011- 2012 годах - по 907 тысяч квадратных метров». Из вышеназванных цифр следует, что выкупаться будет в среднем квартира, площадью 55,45 кв.м. по цене 10,8 тыс. за метр.
Не густо... Условия, явно не рыночные, если верить, что, и, правда, себестоимость в районе 25 тыс. за квадрат. Зато такая мера крайне действенная для поддержания «рыночных» цен. Допустим, кто-то «забирает» у вас, например, одну квартиру из четырёх по 10 тыс. за квадрат при себестоимости в 25 т.р., то есть с убытком в 15 тыс. Тогда, оставшиеся три, вы просто должны будете продать с наценкой +5 т.р. чтобы только выйти в «ноль», то есть будете продавать их по 30 тыс. руб. То что, выкупаемые 44,8 тыс. кв.м. - это менее 5% от ожидаемых к вводу в текущем году около 900 тыс. (Губернатору рассказали о доступном жилье) пусть никого не обманывает. Во-первых, заявленные объёмы ввода в будущем вполне себе могут легко и изящно сократиться на 80% (Строительство жилья в России заморожено на 80%, Кризис может "выкосить" с рынка до 80% девелоперов), и тогда доля в 5% «сама по себе» превратится в 25%.
Во-вторых, государство может выкупать квартиры не только (да и не столько!) прямо за счёт бюджета. Вот, снова в новостях: строителям должны быть выгодны аукционы Фонда РЖС - «Аукционы, проводимые Фондом развития жилищного строительства, выгодны для строительных компаний. С таким мнением выступил заместитель генерального директора фонда Павел Бородин. По его словам, торги решают одну из главных проблем отрасли - отсутствие кредитных ресурсов, поскольку банки не хотят работать с компаниями без гарантий. Фонд же будет готов предоставлять застройщикам гарантии выкупа до 25 процентов вводимых площадей в случае, если это жилье будет экономкласса». Кстати, эти гарантии ещё и отличное обеспечение, под которое, даже в условиях, когда коммерческие банки больше не дадут денег, АИЖК начало кредитовать строительство эконом-жилья, «стоимостью для покупателей не более 30 тысяч рублей за квадратный метр» (ну, а как вы думали, какой же ещё стоимостью!?).
То, что государство, если и когда пожелает, то «купит» что и почём захочет, практически у любого застройщика, наверное, никто не сомневается? Для «послушных» есть и «пряники»: партнер «МДС-групп» будет застраивать 98 гектаров Тюмени, участок в 2,3 га будет арендовать ТДСК. Причём, я акцентирую внимание на этих двух участках не случайно - «не простое яичко, а золотое», не абы как они «сервированы», а очень даже «вкусно». И не только по смешным ценам - чуть более 100 тыс. руб. за га в первом случае и около 700 тыс. во втором. Вообще «...власти города решили объявить проект приоритетным при реализации генерального плана. Как пообещал глава города Евгений Куйвашев, администрация города обеспечит застройщикам сокращение сроков оформления и выдачи разрешительной документации, окажет содействие в выдаче в сокращенные сроки технических условий на подключение к сетям теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения (новый микрорайон в Тюмени станет приоритетным). Глава также отметил, что возьмет проект под личный контроль. «Обещаю, что будут созданы все условия для предпринимателей, начиная от строительства объектов до ввода в эксплуатацию», - заявил он».
А вот тем, кто особенно наивен и питает ещё какие-либо иллюзии, хочется напомнить «дело ЮКОСа». Вообще я всем рекомендую риторике государства верить! Не тому, что оно о нас с вами заботится, и действует в наших интересах. Здесь как раз призываю верить «оговоркам» - Президенту вот, который в своей программной статье «Россия, вперёд!» заявил, что патернализм (заботу государства о гражданине) никто в светлое будущее тащить не собирается. А вот, когда говорят о том, что и почём сделают, где и как построят, в какую цену и, когда купят или продадут, то предлагаю к таким заявлениям (в плате фактического материала) очень даже прислушиваться! В связи с этим интересны параметры поддержки строительства в трёхлетнем бюджете 2010-2012 («Шесть миллиардов рублей на три года») из которых следует, что «Всего за эти три года власти планируют построить с помощью государственной поддержки около 633 тысяч квадратных метров жилья» (то есть, как раз около четверти от планируемого за трёхлетку ввода жилья) со средними затратами 9,6 тысяч рублей за метр.
Остальные меры тоже вполне себе логичны: сокращать предложение и стимулировать спрос. Вот, к примеру, АИЖК повременит с распродажей залогового жилья. В агентстве скопились, и будут продолжать накапливаться (Повторная реструктуризация ипотеки нужна 18000 заемщиков) дефолтные ипотечные квартиры и продажа их на рынке вполне могла бы уже на сегодня привести к уровням цен, доступных для рядовых граждан. Но их реализовывать никто не собирается. В конце концов, их, скорее всего, просто «передадут» по балансовым стоимостям министерствам или соответствующим органам власти, оформив, как перераспределение бюджета и оставят в маневренном фонде «до лучших времён». В лучшем случае отдадут ветеранам, военнослужащим или другим нуждающимся и очередникам, отпиарив при этом собственную «социальную ответственность» и списав на «антикризисный пакет» помощи экономике. В любом случае, эти не рыночные действия, проводимые только на бумаге и в новостях на голубом экране, никак не повлияют на реальные цены. Иными словами, будут способствовать сокращению реального возможного предложения, и способствовать поддержанию высоких цен.
Ну, и предложение кредита, конечно. В Сбербанке для дольщиков упростили ипотеку, а в АИЖК первый взнос по ипотеке может снизиться до 10%. То, что ипотеку сегодня может взять только сумасшедший, никого не волнует. На массового покупателя это и так не рассчитано. Достаточно небольшого, но платёжеспособного спроса на высоком ценовом уровне, чтобы удерживать цены на всём рынке. Никому не выгодно строить много и дёшево. Напротив, очень выгодно строить мало и дорого, а особенно контролировать при этом процесс строительства.
Грустно, правда, что все государственные меры направлены именно на поддержание уровня цен, а не на достижение их приемлемого для населения и потребителей уровня. Впрочем, сильно уж долго играть против рынка ещё никому не удавалось, хоть и с безграничными, казалось бы, ресурсами. Так что, по всему видно, что Стабилизации быть! В среднем (не меньше) 30 тыс. руб. за квадрат до лета 2010 года. А к концу весны станет понятно быть ли ей «всерьёз и надолго»...
г.Тюмень
|
|
