Размышления о квадратном метре

Московский рынок недвижимости, как любая мутная и непрозрачная сфера деятельности, оброс своими мифами и легендами. Здесь я делаю попытку объяснить сегодняшнюю ситуацию в этой сфере исходя из собственных наблюдений и здравого смысла.

Если посмотреть на график рынка недвижимости начиная с середины 2000 года, то видно, что до недавнего времени цены находились в границах долгосрочного экспоненциального ап-тренда, обеспечивавшего средний ежемесячный рост в 2%, или 27% в год. Такой рост обеспечивал защиту от инфляции, достаточно высокой в предыдущие годы. Чистый «навар» инвесторов в жилье был довольно скромен - не более 10% годовых. Денежный поток, вливавшийся в этот сектор, был более-менее постоянной величиной, что и обеспечивало умеренный рост. Пробой верхней границы тренда произошел в феврале нынешнего года, и средний рост цен ускорился до 6,5% в месяц. Это говорит о том, что ситуация на рынке недвижимости качественно изменилась – на рынок пришли дополнительные деньги, резко сместившие баланс спроса и предложения в сторону спроса.

Взрывной рост последних месяцев аналитики рынка недвижимости объясняют разными причинами. Упоминаются и рост цен на нефть, и развитие ипотеки, и действие пресловутого постановления московского правительства, усложнившего застройщикам процедуру сбора денег у инвесторов в первичное жилье. Но ни по отдельности, ни в совокупности эти три фактора не могут, на мой взгляд, объяснить рост цен на недвижимость на 64% с начала года. Цены на нефть в начале года не сильно отличались от нынешних; на долю ипотеки приходится пока не более 5% продаж квартир; сокращение объемов предложения первичного жилья даже вдвое само по себе не может поднять рынок на десятки процентов, т.к. доля первичного жилья в продажах в несколько раз меньше, чем вторичного. Зато начало бурного роста недвижки совпало с массовой фиксацией прибыли на фондовом рынке в январе нынешнего года, прежде всего в акциях Газпрома по факту либерализации. Наибольший же рост рынка недвижимости пришелся на апрель, когда фондовый рынок приблизился к своим максимальным значениям и начался выход из акций крупных инвесторов. Представляется, что рынок недвижимости разогрели деньги спекулянтов фондового рынка, которые после выхода из акций сочли недвижимость «недооцененной». Под спекулянтами я понимаю не частных лиц, а крупных игроков в финансовой сфере с юридическим лицом, прежде всего банки и инвестиционные компании.

Вместе с тем есть основания считать, что последний этап роста, начиная с мая, носит скорее виртуальный, чем реальный характер: продавцы меняют ценники в сторону увеличения, но покупателей не видно. Во всех отчетах о динамике рынка недвижимости отсутствует важнейший параметр – объем продаж. Кроме того, статистика рынка недвижимости учитывает цены, запрашиваемые продавцами квартир, но вовсе не учитывает цены реальных сделок. Риэлтеры держат эту информацию в строгом секрете, и, думаю, это неслучайно – с учетом этих параметров картина рынка недвижимости может оказаться совсем иной.

Последние восемь месяцев я в силу личного интереса отслеживаю ситуацию с предложением четырехкомнатных квартир в районе Красносельская-Сокольники-Преображенская площадь. Последние продажи там наблюдались в апреле-мае – по ценам 4000-4200 $ за метр. При этом средняя цена предложения растет – за счет увеличения предложения квартир большого метража по ценам, близким к миллиону долларов и выше. Естественно, ни одна из таких квартир с начала года не продана, поскольку заявленная цена ни в какой мере не соответствует ни качеству жилья, ни его местоположению. Кстати, не продаются и относительно «дешевые» квартиры по 500000$ - что не мешает продавцам держать цены, а подчас и повышать их. Средняя цена предложения приближается к 6000$/метр, т е. имеем «как бы» рост процентов на 30-40 – но сделок-то нет! Думаю, примерно такая же ситуация и в секторе 1-2-3-комнатных квартир, разве что там ликвидность повыше и кое-что все-таки продается, в основном за счет проведения альтернативных сделок.

Понятно, что абсолютному большинству конечных потребителей жилья, будь-то москвичи или мифические покупатели с чемоданами денег из ХМАО и ЯНАО, на которых в последнее время списывают весь рост рынка недвижимости, жилье по таким ценам не по карману. Самая дешевая однокомнатная квартира в Москве стоит не менее 150000$, и чтобы купить ее, к примеру, по ипотеке на средних условиях (15% годовых, рассрочка на 20 лет), потребуется ежемесячно вносить плату в размере 2500$, что, очевидно, не по карману даже высокообеспеченным слоям населения. Для покупки же ординарной трехкомнатной квартиры (70 кв. метров, 300000$) потребуется уже вдвое больший ежемесячный взнос. Думаю, любой разумный человек предпочтет в таких условиях снимать жилье нужной площади за впятеро меньшие деньги, или, к примеру, если у него завалялись лишние две-три сотни тысяч долларов, купить коттедж в ближнем Подмосковье, который пока что можно приобрести из расчета 1000-1500$ за метр.

Как объект инвестирования сейчас московская недвижимость также не представляет интереса. Единственное направление, в котором жилье по таким ценам может пользоваться спросом – это альтернативные сделки, т.е. по сути обмены с доплатой и съезды-разъезды. Для построения цепочки альтернативных сделок достаточно всего лишь одного настоящего покупателя с деньгами – на самую дешевую квартиру, остальные продавцы и одновременно покупатели добавляют к деньгам, полученным от предыдущего звена цепи, всего лишь несколько десятков тысяч долларов, что уже вполне по карману хорошо оплачиваемому москвичу. Даже в лучшие времена для рынка альтернативные сделки занимали 80% объема продаж – думаю, что сейчас их доля близка к 100%, при этом сам объем продаж сильно упал за последний год.

Такая механика рынка худо-бедно поддерживает его минимальную ликвидность, но рынок при этом нельзя назвать устойчивым. По сути, рынок недвижимости благодаря огромной массе инвестиционных квартир и сверхвысоким ценам находится в весьма зыбком состоянии, напоминающим рынок акций второго эшелона: вроде и цена хорошая, а бидов почти нет, так что продать по высокой цене удастся мизерный объем – основные же биды стоят на 20-30% ниже, так что большой объем быстро не продашь, не уронив при этом рынок. Вместе с тем такая ситуация может сохраняться еще много месяцев, если не год-другой – российские инвесторы в недвижимость, в отличие от игроков фондового рынка, предпочитают тешить себя подсчетами виртуальной прибыли, нежели иметь деньги в руках.

Вывести рынок из состояния равновесия, обрушив его под бурные аплодисменты заинтересованного в доступном жилье населения, было бы довольно легко, имей на это соответствующие госчиновники волю и желание. Решение, лежащее на поверхности – уничтожить инвестиционную привлекательность жилой недвижимости, для чего, начиная с определенной даты, законодательно запретить юридическим лицам держать на балансе жилую недвижимость (или обложить эту недвижимость сверхвысокими налогами), а также ввести сверхвысокие налоги для владельцев нескольких квартир, начиная с третьей. И если до второго вице-премьер Медведев худо-бедно додумался (хотя говорить об этом надо было по крайней мере года три назад), то о первом – молчок. Не потому ли, что интересы крупных госчиновников московского и федерального уровня тесно увязаны с интересами определенных финансовых структур, заинтересованных в сохранении статус-кво?

Принятие соответствующего закона или введение поправок в налоговое законодательство спровоцировали бы массовый сброс инвестиционных квартир, что в течение нескольких месяцев вернуло бы цены на недвижимость в разумные границы. Конечно, меру эту вряд ли можно назвать рыночной – но вряд ли имеет смысл отстаивать в ущерб большинству населения рыночные принципы в условиях дефицита жилья и недостатка строительных мощностей. Жилье в этих условиях должно служить одной цели – проживанию в нем людей. Для сбережения средств и спекуляций в России существуют другие инвестиционные инструменты.