Строительство доступных небогатым русским домов и квартир должно предотвратить жилищную катастрофу. Но покамест положение остается напряженным. Национальный проект «Доступное жилье» явно буксует, упершись в несовершенные технологии, устаревшую индустриальную базу и коррупцию чиновничества.
Нужен решительный рывок в организации дела и техническом перевооружении.
«Трущобная катастрофа»
В стране дико не хватает доступного жилья на замену выбывающему по ветхости жилищному фонду. В 1999 г. в РФ было 90 миллионов квадратных метров ветхого и аварийного жилья. До 2010 года эта цифра возрастет еще на четверть миллиарда квадратных метров. А через двадцать лет придется сносить до одной пятой всей городской застройки!
Когда президент В.Путин в конце 2005 года объявил о национальной программе дешевого жилищного строительства, то был не предвыборный ход, на самая что ни на есть программа обеспечения жизни нации. Программа борьбы со страшной бедой. Если сегодня страна не выйдет на ежегодный ввод в строй 80 миллионов квадратных метров жилья, то скоро превратится в край трущоб. В подобие американского Гарлема или Южного Бронкса. А нарастить объемы строительства – очень сложная задача. Как свидетельствует бывший глава Госстроя СССР Юрий Баталин, в советской РСФСР (нынешней Росфедерации) строилось около 75 миллионов метров квартир в год. А нынче имеющиеся мощности позволяют строить не более 65 миллионов квадратных метров.
«Каждой семье – отдельную квартиру к 2000 году!»
Кто не помнит этого лозунга начала 1986 года, из вреен раннего Горбачева? Ведь СССР уже тогда столкнулся с необходимостью наращивания темпов жилищного строительства. Сегодня над пламенным призывом принято смеяться, а зря – Союз имел все возможности воплотить амбициозную программу. Стоит заглянуть в историю, чтобы усвоть ее уроки.
Юрий Баталин вспоминает, как в 1987 г. Госстрой страны поставил задачу: к 1990-му выйти на 160-170 миллионов квадратных метров вводимого в год жилья, а к 1995-му – достичь рубежа в 230-250 миллионов. Ради этого разворачивалась обширная программа создания новой строительной индустрии, осваивались передовые технологии и организации дела. Всего за год был соружен Ржевский завод башенных кранов, а затем новым скоростным способом поднялся «Волгоцеммаш» – производитель оборудования для выпуска ячеистого бетона. В практику отделки домов внедрялись полимеры. Расширили продажу строительных материалов частным лицам – стройте сами. Сняли ограничения на участие в жилищных кооперативах, вовлекая в процесс сбережения народа (тогда они еще были, не успев сгореть в начале 1992 г.). Более того, возникла мысль потребовать с Западной Германии особую плату за воссоединение с Восточной и вывод оттуда наших войск: соорудить в СССР мощные предприятия домостроения и строительных материалов...
Увы, все эти планы рухнули под напром государственного хаоса, когда власть в Москве отпустила вожжи и начала играть в демократию.
Можно ли повторить советскую попытку сегодня? Увы, нет. Больше нельзя раассчитывать на огромные вложения из бюджета. Да и германский шанс упущенным оказался. Приходится работать на меньших средствах. Да еще и с индустриальной базой, сильно разрушенной треклятыми 90-ми годами. Сколько цементных и домостроительных заводов позакрывалось!
Ничего не менять уже нельзя!
Сначала наша власть попробовала запустить национальный проект «Доступное жилье», не строя новой промышленности под него. Мол, бросим денежки на ипотеку для народа – и все само собой наладится. Не вышло.
Денег дали больше – а нормального, неэлитного жилья строится по-прежнему мало. Добились лишь острой нехватки обычных квартир на рынке и роста цен на них. Люди закладыаают свои прежние квартиры, берут кредиты – и оказывается, что за это время цены снова выросли. Денег опять не хватает!
Об этом 1 августа 2006 г. шла речь на совещании превого вице-премьера Дмитрия Медведева с главами четырех приволжских регионов. Выяснилось, что не хватает квартир даже самого невзыскательного типа – «хрущевского».
По словам главы Агентства регионального развития и члена коллегии Минрегионразвития Александра Бородая, в 2005 году объемы жилищного строительства даже снизились после того, как государство приняло закон о защите прав граждан-пайщиков, вкладывающих свои сбережения в строительство. На все это накладывается износ строительной индустрии. Технические парки строительных компаний страны изношены на 50-60%. Уже в 2007 году экспертами рынка прогнозируется дефицит, например, цемента до 5%, к 2010 году – до 10-11%. Активное жилищное строительство ведется лишь в 17-20 регионах России, где имеются домостроительные комбинаты и производства стройматериалов. Более того, 70% строительных мощностей сконцентрированы в европейской части страны. На Дальнем Востоке их вообще нет.
Иными словами, нужно создавать новую строительную промышленность. Обойтись просто раздачей денег «на ипотеку» уже невозможно.
Выход – в переходе на панельно-каркасные технологии
Таким образом, перед властью встает трудная задача: под нацпроект необходимо создавать новые заводы и фабрики. При том, что о советских возможностях для этого остается только мечтать. Но какие предприятия нужно строить?
Все понятнее становится простой факт: старое железобетонное строительство себя исчерпало. Возведение многоквартирных «коробок» не обеспечивает ни дешевизны, ни скорости строительства. Да и для того, чтобы нарастить объемы такового, стране нужно соорудить десятки новых цементных, машино- и домостроительных заводов.
Значит, нужно осваивать то, чего еще нет в стране – технологии дешевого каркасно-панельного строительства. Действительно требующего меньше материалов, затрат труда и энергии.
К сожалению, покамест о таком выходе из положения не говорится с высоких трибун. Между тем, сейчас существуют не только иностранные, но и отечественные технологии каркасного домостроения.
Как свидетельствуют эксперты Агентства регионального развития, мало создать новую каркасно-строительную индустрию. У нас пока нет законов и нормативных правовых актов, стимулирующих скорейшее освоение земельных участков, уже попавших в собственность инвесторов. Ведь их нужно заставить строить быстро и дешево. Иначе где будут возводиться дешевые панельно-каркасные дома? В чистом поле, без коммуникаций с центрами крупных городов и промзонами? И кто туда поедет жить и работать?
Государство и бизнес должны разработать и запустить новый класс типовых проектов в сфере жилищного строительства. Комплексных региональных инвестиционных проектов. Они должны охватывать весь инвестиционно-строительный цикл. От модернизации местных строительных мощностей и оснащения участков под застройку инженерными сетями – и до проектирования (в том числе массовой малоэтажной застройки), финансирования, собственно строительства и маркетинга. В основе таких проектов должна быть цепочка «инфраструктура–инвестиции–рабочие места–дешевое жилье».
Жилищный нацпроект так и останется панельно-каркасной иллюзией, если он не будет увязан с крупными инвестиционными проектами государства и крупных корпораций. Речь, например, идет о таких проектах, как строительство Западного скоростного диаметра, автодороги Москва–Новороссийск, создание нефтехимического кластера в Нижнекамске, строительство нефтегазопровода «Восточная Сибирь–Тихий океан», освоение Нижнего Приангарья и зоны БАМа, развитие особых экономических зон и так далее. Кроме того, проекты жилищного строительства следует сделать обязательной частью региональных стратегий, разрабатываемых органами исполнительной власти субъектов Федерации.
Впереди – непочатый край работы...
Наследие «криминальной революции»
Увы, есть и иные проблемы – криминально-коррупционного свойства. К сожалению, РФ создавалась в 1991 году сообществом людей с мародерскими, грабительскми замашками, и в 90-е годы государственный аппарат оказался плотно оккупирован крминальным элементом и мздоимцами.
Обратимся к данным Агентства регионального развития. Спекулятивный рост цен на недвижимость привел к тому, что в крупных городах России стало невыгодно строить доступное панельное жилье, пользующееся массовым спросом. Кое-где сверхдорогие дома бизнес-класса составляют свыше половины от общего ежегодного объема строительства. Основные же столичные панельные застройщики в прошлом году переместили свой бизнес в Подмосковье. Почему это происходит? Строительные рынки жестко монополизированы. «Чужаков» допускают сюда крайне неохотно. Об этом, кстати, прекрасно известно московским строителям, которые возводят жилье, промышленные и социально-культурные объекты в 48 городах и во всех федеральных округах страны. Сейчас застройщики вынуждены проходить для этого не менее сорока (!) инстанций, а дожидаться разрешений на строительство можно месяцами. По экспертным оценкам Росстроя, коррупционные платежи девелоперов, взимаемые муниципальными властями за выделение участка под застройку и различные согласования, составляют от 15 до 40 процентов стоимости квадратного метра жилья! Если такое положение дел сохранится, то давно изжившей себя идеологии «точечной застройки» обеспечена долгая жизнь, а проекты комплексной застройки будут под силу только очень немногим инвесторам и девелоперам. Потому сейчас выгодно строить мало, а продавать – подороже.
Еще один парадокс: в огромной стране ... негде строить. В большинстве городов-миллионников не хватает участков под жилищное строительство, уже оборудованных коммунальными сетями. Лишь в 15 процентах российских городов разработаны и утверждены в установленном порядке генпланы развития. Подготовка участков под застройку как вид рыночной деятельности в большинстве муниципальных образований не ведется вообще. По данным Федеральной антимонопольной службы, с 1 октября 2005 года почти 90 процентов земельных участков под застройку отводилось главами муниципальных образований «дружественным» структурам – без проведения открытых аукционов. Зачастую это делалось с прямым нарушением положений Земельного кодекса. Сегодня большинство из этих площадок простаивает и не осваивается, а их собственники ожидают наиболее удобного момента, чтобы «сбросить» участки по максимально высокой цене. Иными словами, все парализует коррупция. Чиновники чувствуют полную безнаказанность.
В ближайшее время, конечно, планируется принять законы, предусматривающие изъятие не используемых по назначению земельных участков. Информация о них уже собирается рабочей группой Минрегиона совместно с Федеральной антимонопольной службой, Генпрокуратурой и Роснедвижимостью. Государство намерено жестко контролировать соблюдение законодательства по предоставлению земельных участков под жилищное строительство. Особенно по части свободного доступа к аукционным процедурам. Для упрощения процедуры строительных согласований и преодоления коррупции с января 2007 года планируется заменить множество согласующих ведомств единой государственной экспертизой. Скоро упрощению подвергнутся и процедуры предоставления госгарантий по кредитам на развитие территорий. Держателем гарантии станет один выбранный на конкурсе банк-кредитор, который и будет выдавать ссуды.
Кроме того, правительство РФ планирует облегчить порядок перевода земель аграрного назначения под индивидуальное жилищное строительство. Пилотные проекты малоэтажной застройки запустят в 16 субъектах Федерации. Стоимость 1 кв. м этого жилья, по данным Минрегиона, не должна превысить 17 тысяч рублей. В малоэтажном строительстве существенно увеличится доля использования древесины. А специальные ипотечные программы дадут возможность использовать земельный участок как залог для получения кредита на возведение индивидуального дома.
Наконец, поправки, вносимые в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости» должны четко сбалансировать интересы застройщиков и соинвесторов. Одновременно следует задуматься об ускорении создания новых строительных регламентов и лицензировании деятельности застройщиков. В России полторы тысячи строительных компаний, и большинство из них ничего не строит, а занимается посреднической деятельностью либо выполняет функции налоговой оптимизации. Однако удастся ли провести все эти намеченные меры в жизнь и насколько они сработают, покажет время.
Одно понятно: чтобы избежать жилищной катастрофы, государству придется предпринять огромные усилия – и по очищению себя от коррупции, и по созданию технологически передового строительства. Время простых популистских решений прошло.
|
|
