До 2007 года собственникам жилья предстоит выбрать одну из трех форм управления домом. Это нам навязчиво твердят со всех сторон. Но настоящая проблема в том, что предлагаемый Жилищным кодексом перечень - ни ТСЖ, ни управляющая компания (УК), ни непосредственное управление домом (НУ) - не содержит того способа, который отвечает требованиям современного менеджмента.
Это не просто неудачный набор. В этом меню все блюда несъедобные. И в результате их поедания наступит трагический исход, только у обладателей крепкого организма это случится позже, у хиленьких - раньше.
С позиций управления надлежит выяснить, какие функции необходимо выполнить для нормального проживания в многоквартирном доме, на кого возложить их и как обеспечить собственно управление - контроль и стимулирование к достижению наилучших показателей. А когда обратимся к анализу функций, то с легкостью убедимся, что главным классификационным признаком для них будет частота исполнения - связанные с инженерными системами услуги - подача воды, газа, горячей воды, отопления и электроэнергии, а также обеспечение водоотведения - должны подаваться в дом в непрерывном режиме, уборка мусора и наведение чистоты на территории, прилегающей к дому, - в регулярном режиме; наконец ремонтно-восстановительные работы на инженерных сетях и оборудовании, в также несущих конструкций дома и кровли - в эпизодическом режиме.
А раз идет речь об управлении, то естественно встает вопрос о стимулах: как дешевле обеспечить именно бесперебойное обеспечение услуг по трубам и кабелю, как при минимуме затрат добиться обеспечение чистоты в доме и на территории и как организовать капитальный ремонт, чтобы обеспечивалось надлежащее качество и выдерживались установленные сроки.
1 Наиболее простой способ добиться бесперебойного и с нужными параметрами коммунального обслуживания в том, чтобы убрать все прослойки между потребителем и исполнителем и дать право потребителю просто не платить за низкое качество или неоказание услуг.
Новые правила по 307-му постановлению Правительства полностью укладываются в приведенную схему. Надо всего лишь каждому потребителю иметь договор непосредственно с поставщиком коммунальных услуг, в котором прописано: случился сбой - нет оплаты, снизилось давление или температура - снизилась оплата. А вот аварийное обслуживание по электрике и сантехнике нужно организовывать заново. В идеальном случае - все жители одного дома заключают договор с неким предпринимателем - «электоросантехником». Рынок таких услуг организуется не по приказу, а по мере созревания. Просто глупо ожидать, что появится рынок готовых употреблению электросантехников именно к 1 января 2007 г.
Таким образом, ни ТСЖ, ни УК не могут конкурировать с НУ (непосредственным управлением) в том случае, если вопрос касается коммунального обслуживания. Но поскольку эта форма управления тщательно замалчивается официальной пропагандой, можно говорить о том, что замысел Жилищного кодекса проявился - подтолкнуть народ к принятию заведомо неэффективного решения.
2 Что касается услуг, выполняемых в регулярном режиме, то здесь потребители в состоянии подписать договор с тем, кто возьмется убирать подъезды в их доме и прилегающую территорию - во-первых, и с тем, кто намерен обеспечивать вывозку мусора - во-вторых.
Если есть дворники в управляющей компании, то наверное можно и с ней заключить такой договор. Но только для разрешения одной задачи - мусорной. В этом смысле даже лучше ввести специализированные мусорно-управляющие компании, и хорошо бы с участием муниципалитета. Но, как видим, если для уборки территории и наведения чистоты в подъездах нынешние управляющие компании подходят, то никаких резонов нет поручать им чужую работу - работу по оказанию коммунальных услуг.
Это было видно при обсуждении Жилищного кодекса еще на стадии, когда кодекс был законопроектом. Но это уже бьет по глазам сегодня - ситуация становится нетерпимой, когда специалисты по мусору вдруг становятся «специалистами» по подаче ресурсов и инженерному оборудованию. Убежден, что ради спасения своего серьезно подпорченного авторитета наша Государственная Дума внесет в ближайшее время в эти три пресловутых способа управления домом внесет изменения и освободит управляющие компании от несвойственных им функций.
3 В отношении работ, которые относятся к выборочному капитальному ремонту, важно предоставить возможность участия к контрольным операциям заинтересованным гражданам - по заявочному принципу: «Я такой-то, имеющий в собственности квартиру, обладающий необходимым опытом в области строительства, заявляю, что буду участвовать в обсуждении и согласовании проектно-сметной документации, техническом надзоре за исполнением и приемке работ по выборочному капитальному ремонту дома №...».
Нам говорят: вот будет юрлицо, лучше в форме ТСЖ , - тогда и деньги будут выделены, а там уж пусть ТСЖ выберет, кто будет исполнять. Это же просто бредятина! Какая собственно разница, какое предприятие выполнит указанный в проекте объем работ за сумму, указанную в смете?
Проблема не в том, как выбрать исполнителя, а как реализовать свое право - подписать или не подписать акты скрытых работ и акты выполненных работ, проблема в том, чтобы проверить соответствие используемых материалов и оборудования тем требованиям, которые заложены в проект, проблема в том, чтобы в договоре подрядных работ была предусмотрена ответственность исполнителя работ.
4 Если все перечисленное свести к общему знаменателю, тогда идеальная схема управления капитальным ремонтом может быть сведена к организации надзора за исполнением проекта. А на каком счете будут деньги вообще не важно - воспользоваться ими подрядчик сможет постольку, поскольку это ему разрешит такой особый технадзор из собственников жилья. Ремонт бывает раз в 15-25 лет, если не реже. И может длиться долгое время, во всяком случае срок работы правления ТСЖ - два года, а длительность выборочного капремонта может составить, например, три.
Но Жилищный кодекс вообще обходит эту животрепещущую проблему стороной, вместе с тем в статьях 154 и 158 прописывает: собственники квартир несут расходы на содержание и ремонт домов.
Пардон, но почему же государство не несло расходы в тот период, когда оно было собственником? Почему законодательство ни словом, ни духом не упоминает о связи с предшествующим историческим периодом? В преамбуле Конституции, например, мы читаем слова о общей судьбе на своей земле, о вере в добро и справедливость, и даже об ответственности за свою Родину перед нынешним и будущим поколением. А в самом Жилищном кодексе указано, что жилищные права могут быть ограничены только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты конституционного строя.
Умалчивать о гигантских долгах, накопленных государством перед жителями за несделанный ранее ремонт, значит - подрывать основы конституционного строя. В другое время сказали бы - заниматься «вредительством».
Согласно Ведомственным строительным нормам (ВСН) 58-88 (р), выпущенным Госстроем, капитальный ремонт должен делаться в жилых (кирпичных и блочных) домах раз в 10-15 лет. Если ремонт не делался, то жители имеют право требовать его проведения. В законе РФ от 4 июля 1991 года № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» говорится, что наймодатель (т.е. муниципалитет) продолжает нести обязанности по капитальному ремонту домов и после того, как квартиры приватизируются (статья 16). 5 Если бы новые структуры стали правопреемниками прежних жилищно-ремонтных предприятий, то было бы с кого спросить за гнилые трубы и протекающие крыши, а так доживем до 2007 года - и все. Не с кого будет спрашивать.
Денежки, которые собирались в накопительные фонды, испарились. ТСЖ создавать люди не желают, что такое колхозная демократия многие еще помнят. А раз так , в перспективе назначение УК по усмотрению муниципалитета, но только без передачи ему накопленного фонда.
Вы спросите, почему?
- Просто потому, что карманный УК не будет лезть на рожон. Ему вообще-то все равно, делать или не делать - но лучше ничего не делать, а только предъявлять счета.
6 Бъется в тесном пространстве мысля: а может тогда и в самом деле создать ТСЖ, тогда хоть какие-то деньги дадут. Тем более, что нам говорят: если правление свою работу будет делать плохо, граждане вправе собрать собрание и переизбрать правление или председателя.
Согласимся: могут. Только вот председатель старого правления может не согласиться с таким решением. И например, не захочет отдавать печать и документацию. И что тогда?
Лезем в Жилищный кодекс - там нет ответа. Ответ в Уголовном - самоуправство. Но кто будет возиться с таким уголовным делом? - Никто.
А вот бывший председатель сможет обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании решения общего собрания. И если дело дойдет до разбирательства, скорее всего, выиграет его. По какому бы сценарию не развивались события, ясно одно - любая смена руководства означает кризис в системе управления. Кризис затяжной - на года. И вот такую гнилую, заведомо неработоспособную схему управления нам упорно навязывают.
Да, наши граждане спиной чувствуют: все, что предлагает кодекс - это тупик: через собрания жителей не управляют хозяйством, через посредников невозможно добиться требуемого качества обслуживания, через услуги вороватых людишек нельзя получить нужное качество ремонта.
До наступления нового года необходимо несколько собраний в каждом многоквартирном доме провести, обозначить позицию, направить обращение в муниципалитет, а также в прокуратуру, и в Государственную Думу РФ.
Вадим Постников, канд. техн. наук, Исполнительный директор Тюменского регионального отделения Общероссийского общественного движения «За права человека», Редактор Тюменской правозащитной газеты «Именем закона»
|
|
