Мы недавно оценивали один объект: свыше 2-х га земли назначением под строительство производственной базы в одном из районов юга Тюменской области и находящееся на нём капитальное, но не благоустроенное (кроме «времянки» электроснабжения) здание производственно-складского назначения площадью порядка 4,5 тыс. квадратов. Объект находится в 10 км. от райцентра за окраиной деревни с грунтовыми подъездными путями (асфальт от трассы только до околицы), а вокруг - благодать и красоты природы среднего Зауралья. В настоящее время объект находится в плачевном, запущенном, разрушающемся состоянии и используется под кустарное производство всего на 90 кв.м. площади здания. Объект заложен под невозвращённый кредит в размере около четверти миллиона (а оценён для залога в миллион) долларов и на него обращено взыскание. Требуется установить, почём его сегодня можно продать.
Теория.
Первое, что хочется отметить - это то, что мы не смогли установить или понять бизнес-идею инвестиции в приобретение объекта. Мы совершенно не представляем себе для кого и чего он может понадобиться в ближайшем времени или в сколько-нибудь определённой перспективе. Он не использовался и не используется в, казалось бы, довольно благоприятное время экономического роста - так с чего же он вдруг станет эксплуатироваться в условиях экономического кризиса и стагнации? Поскольку его построили в перестроечное время и ввели в эксплуатацию в 1990 году, то совершенно ясно, что планы, для которых он строился, давно уже не существуют, а закрепиться в хозяйственных связях советских субъектов он уже не успел.
Склад? Грузоперевозки и товарооборот значительно сокращаются и восстанавливаться будут (если будут) неизвестно, как и тем более когда. Задача сегодняшнего дня - загружать уже существующие и действующие склады, более-менее доказавшие удобство для перевалки и хранения товаров. И потом, о каком складском назначении вообще можно всерьёз говорить при отсутствии подъездных путей!? Я уж не говорю об оборудовании и элементарной механизации. Даже сельскохозяйственные грузы и материалы мы не представляем себе, кто и, почему там может складировать. Если только не бесплатно, или ещё и не доплачивать за то, чтобы везли именно сюда.
Расположенное вдалеке от «цивилизации» помещение реально можно рассматривать как перевалочную базу контрабанды и нелегальной миграции. Дело, безусловно, доходное, да вот только незаконное. Всерьёз его, таким образом, рассматривать мы не можем.
Производство? Мы не выявили что, почему и для чего в оцениваемом объекте, возможно, было бы организовать. Как здравомыслящие люди не можем себе представить. Ни одна отрасль производства не подходит для рентабельной деятельности. Тем более что производство сегодня, усугублённое кризисными условиями, убыточно принципиально. Не говоря уже о том, что на рынке пруд пруди специализированных промышленных объектов. Предложение зашкаливает. Специальных и межотраслевых, приспособленных к конкретному производству и универсальных. Разных. На любой вкус. С соответствующей инфраструктурой и транспортной доступностью. А в нашем случае ничего подобного нет. Тем более, что нет вообще никакого санитарно-технического оборудования и оснащения. То есть, для производства невозможно выполнить простейших технологических норм, не говоря уже об экологических.
Существует, конечно, идея, использовать запрятанное в глухомани здание под организацию контрафакта и фальсификата. Тем более что соответствующие структуры понимают: из-за бюджетных проблем их подпольные цеха, находящиеся «на виду», станут пользоваться повышенным вниманием налоговиков и прочих проверяющих. И подобную «деятельность» нужно уводить «с глаз долой». За черту поселений. Но рассматривать подобную идею в оценке мы не в состоянии по причинам, названным выше.
Сельское хозяйство? Казалось бы, довольно просто. Если уж на личном подворье можно содержать скотину и в стайке хранить урожай, то и такой объект использовать можно. На самом деле это не так. Опять из-за отраслевых норм и правил. Сертификации и контроля безопасности. А если произведённую продукцию предполагается продавать, то соблюдение технологии будет требоваться обязательно. И не только покупателем. Для этого объект нужно серьёзно реконструировать (если не использовать просто под холодный склад) или вообще снести и построить новый. Но в условиях кризиса и неопределённости планировать такие инвестиции просто не серьёзно. К тому же, и агропромышленных объектов, выставленных на продажу, просто уйма. В том числе и в рамках процедур банкротства. По соответствующим ценам. Покупай - не хочу! Ну, и, наконец, лично я всегда держу в уме шутку, что есть три наиболее эффективных способа разориться: самый приятный - это женщины; самый быстрый - азартные игры; а самый верный (!) - заняться сельским хозяйством!
Мы также не рассматриваем возможность участия в приоритетных нацпроектах, создания бизнес-инкубатора или технопарка каких-нибудь информационных или космических биоинженерных нанотехнологий. Потому что, мы просто оценщики, а не члены правительства и даже не фантасты. Мы, естественно, эти слова знаем и охотно можем упражнять артикуляцию, но представить себе физически у нас, как у экономистов, хватает смелости только страшный сон: нанотаджиков с нанолопатами и наноузбеков с наноломами, роющих и сколачивающих наномикросхему за миллиард долларов, восемьсот миллионов из которых уходит в нанооткат.
И вообще, мы вынуждены согласиться с мнением, что объект из тех как раз, что вовсе не предназначены для какого-либо использования. Использовать его по назначению, наверное, всё-таки можно. Но это вовсе не обязательно, и даже, возможно, не нужно. Его исключительная и единственная цель - служить якобы носителем якобы стоимости. Быть просто информацией, записью в документах, о какой-то, кем-то кому-то и отчего-то представляемой «рыночной» ценности.
И востребован он именно для финансовых манипуляций: внесения в уставной капитал, в совместную деятельность, в любой проект, где необходимо показать, что «инвестор» хоть что-то действительно вложил сам (например, при субсидировании из бюджета или для выполнения инвестиционных условий приватизации). Для переоценки основных фондов для корректировки бухгалтерской величины активов и улучшения баланса, для списания повышенной амортизации для включения «инвестиционной составляющей» в монопольный тариф. А также для участия в качестве обеспечения под привлекаемые банковские кредиты. Для условий нашего региона последнее вообще представляется главной целью.
Исходя из этого, сами по себе физические объекты с их настоящей или будущей функциональной полезностью представляются совершенно излишними. Я бы даже сказал, что нужны при этом вовсе не материальные объекты. Недвижимость не в традиционном рассмотрении, как нечто осязаемое и несущее своему владельцу вполне определённые, также реально ощущаемые выгоды. А «недвижимость», как некую фикцию, некий виртуальный тотем, представляющий из себя совокупность юридической конструкции и приписываемой возможной (но не настоящей) полезности. Почему-то всегда другими. Или для других. Как правило, не самим собой для себя лично. Такое вот приписывание виртуальной нужности и ненастоящей полезности и приводит к формированию недействительной стоимости. Это противоречие выражается в том, что внимания на внутренние качества объекта недвижимости обращается всё меньше и меньше. До тех пор, пока не приходит дефляционная волна, вроде нынешней. Когда, ненастоящая стоимость «тает», унося с собой чьи-то, вполне настоящие, деньги.
В этом смысле, для подобных объектов главное - это документы, удостоверяющие право собственности на них, то есть возможность актива быть перепроданным или перекупленным (хотя бы и чисто на бумаге). Основное назначение Свидетельства о государственной регистрации права - подтверждение партнёрам, кредиторам и контрагентам «надёжности» (недвижимость всё-таки...) и видимой «платёжеспособности». Последняя косвенно определяется указанными в документе сравнительными параметрами (площадь, характеристика, адрес и прочее) собственности, по которым сопоставляется ценность объекта с прочими подобными активами на рынке. И «зелёная бумажка» (такого цвета Свидетельства о госрегистрации в Тюмени) становится чем-то вроде ценной бумаги или, даже, купюры. Просто номинал этой ассигнации выражен не прямо в денежных единицах, а в квадратных метрах с определённым назначением (жильё, офис, торговля и тому подобное). Что, в общем, довольно легко позволяет представлять относительную «ценность» такой бумаги - «курс» валюты под названием «недвижимость». Открытой информации о рынке вполне хватает. Читай объявления и наслаждайся покоем и чувством, будто владеешь состоянием!
При этом, всё нормально и всем хорошо до тех пор, пока актив участвует именно в виртуальном финансовом обороте. Пока просто переписывается с одного собственника на другого, выводится из одного банка и закладывается в другой, пока на основе его «стоимости» перераспределяются доли в, хоть и будущей, но всё-таки прибыли. Следует даже признать, что такого рода активы (их теперь называют новомодно «токсичными», а раньше называли «мусорными») играют свою положительную роль. Например, через залоговую массу привлекаются хоть какие-то деньги в экономику. У тех же аграриев и у всего полусреднего и малого бизнеса других залогов и нет, собственно. Ведь субсидируется, в основном, только процентная ставка. А вот кредит дают в размере вдвое, а то и вчетверо, меньшем, чем стоимость залога. Госгарантии же предоставляют, чего греха таить, только крупным и крупнейшим налогоплательщикам.
Проблемы начинаются, когда система даёт сбой и встаёт задача отдавать взятые долги. То есть, когда при убыточной хозяйственной деятельности, требуется реально продать залоги или не использующееся фактически имущество. За «живые» деньги. Добровольному покупателю. Разумному. Тем более, при падающих на рынке ценах и огромном, баснословном предложении таких же точно объектов. Тогда вот всё становится очень плохо. Обычно, для последнего в цепочке кредитора или собственника. В данном случае - для банка.
Практика.
Что же я увидел при оценке объекта? С точки зрения затратного подхода. Построить подобный новый объект стоит сегодня 24,4 млн. руб. Физический износ его по данным БТИ 25%, то есть остаточная стоимость 18,3 млн. Моральное устаревание порядка 19%, таким образом, реальная стоимость составит уже 14,8 млн. (износы отнимаются последовательно от остатка после предыдущего действия). Всё бы ничего, да вот только он используется на 2% площадей, а остальное простаивает. Потому что потребительским рынком не востребовано и никому для реализации реальных, а не «бумажных» проектов не нужно. А это, с точки зрения оценщика, очень и очень плохо. Потому что это свидетельствует о так называемом экономическом обесценении. Которое, в этом случае, составляет 94%! Рыночная стоимость тогда 14,4*0,06=~0,9 млн. Земельный участок кадастровой стоимостью 1,5 млн. руб. был выкуплен в порядке для приватизированных предприятий за 80 тыс. руб. Вообще, стоимость земли под промышленными предприятиями составляет около 10% от рыночной стоимости находящихся на них строений. В данном случае, пусть будет 100 тыс. руб. А всё вместе 1 млн. Так то, вот...
С позиции доходного подхода. Полагаю, что арендная плата для помещения такого класса с таким местоположением не может превышать 25 руб. за кв. м. в месяц или 300 в год. Исхожу из того, что в Москве и Московской области склады класса А стоят $100-120 за метр в год, класса В уже $80 за квадрат. Соответственно, в Тюмени и области в среднем 40-50 долларов за класс А и 30 долларов за В. Ну, а класс D, к которому относится наш объект, может стоить не более $10 (300 руб.) за квадратный метр в год. Косвенно это подтверждается тем, что и здесь, на сайте, есть уже предложения о «сдаче в аренду складов непосредственно в Тюмени на улице 30 лет Победы по цене 50 руб. за кв.м. в месяц» (600 в год). Для среднего пригорода одного из райцентров вдвое меньшая цена представляется вполне вероятной. Раз уж никто и, подозреваю, никогда не арендовал там площадей, а собственник смог освоить только 90 кв.м., то и доход объект может приносить, только от нынешнего собственника, который, потеряв собственность, вполне может остаться арендатором. Это 27 тыс. руб. в год. И даже, если удастся привлечь ещё одного-двух, ну пусть трёх арендаторов на такие же площади или с нынешнего собственника взять двойную, тройную, или даже четырёхкратную арендную плату, пользуясь тем, что производственное оборудование смонтировано и так просто его не переместишь. Даже если сделать всё это вместе (что уже само по себе должно рассматриваться как подвиг управляющего), то всё равно доход не будет превышать 189 тыс. Но я не оптимист. Не будучи и совсем уж пессимистом, возьму среднее, между выявленными пограничными цифрами, значение. Предположу, что сам я смогу получать от собственности доход в 108 тыс. Недвижимость стоит столько, сколько за счёт дохода, именно ею же генерируемой, можно уплачивать процентов по коммерческому банковскому кредиту, обеспеченному ипотекой данной собственности. Она в этом смысле, упрощённо, конечно, похожа на обычный вклад или депозит. Проценты по нему - это доход от сдачи объекта в аренду. А само «тело» кредита (вклада/депозита) - это сумма от возможной продажи недвижимости. Элементарная арифметика здесь в трёх цифрах. Если недвижимость стоит 1 млн. (как мы оценили по затратному подходу), а стоимость выданного кредита - 18% годовых (по договору с банком), то доход от собственности должен быть 180 тыс. руб. в год. Что позволяет сколько угодно долго уплачивать проценты, а когда потребуется отдать долг, то сделать это, продав недвижимость. Если продавать не хочется, то сокращать сумму долга, постепенно «выкупая» залог, нужно из прибыли от бизнеса, на ведение которого взял ссуду. Ну, а когда 18% составляют 108 тыс. руб., как мы определили чуть выше, то стоимость объекта недвижимости? Правильно, 108/18*100=600 тыс. Что довольно грустно, но объективно. Сделаем надбавку, увеличив оценку в 1,5 раза за счёт возможного использования земли, как таковой - допустим, что там хоть картошку сажать ещё будут и продавать потом. И всё равно с 900 тыс. мы и до миллиона стоимости не дотягиваем.
По сравнительному подходу. Мы видим довольно много аналогов, выставленных на продажу в Тюмени. Основная масса ценовых предложений по земле производственного назначения сконцентрирована в районе 1-1,2 млн. руб. за гектар. Например: «продаётся земельный участок 8 га на 25 км. Червишевского тракта за 10 млн., готовы к неденежным взаиморасчётам», «продаётся земля 10 га под производственную базу 40 км. от Тюмени за 12 тыс. руб.» (за сотку, очевидно). Но существуют и предложения по цене вдвое меньшей: «продаётся действующее предприятие, производственные строения 48 кв.м. высота потолков 6-8 м. ж/д. тупик 1,5 км, кран козловой, мощность 1600 КВт, 18 га земли в 20 км. от Тюмени за 400 тыс. руб.» (за га, похоже). Или, вот: «продаётся. Срочно!!! Земельный участок промышленного назначения в собственности!!! Газ, Электричество - асфальтир. дорога - всё возле участка. Ж/д. ветка рядом 9 га за 5,5 млн.» Есть и соответствующий спрос. Что примечательно, ценовые запросы покупателей на порядок меньше ожидания продавцов: «куплю земельный участок под промбазу 1 га в пределах 5 км. от Тюмени за 111 тыс. руб.» Из этого видно, что падение цен отрезвляюще начинает действовать на спекулянтов, вложившихся в землю. И цены в объявлениях всё ближе к разумно объясняемым уровням реальной отдачи, приносимой землёй. А не тем, что она должна чего-то стоить, потому что должна. Просто за факт, что называется «землёй» и «недвижимостью». А теперь внимание! Как вам «продажа на 11 лет прав аренды почти 100 га в Тюмени под жилую застройку в черте города за немногим более 10 млн. руб.», то есть 100 тыс. руб. за га!? Это, конечно, чистая коррупция, но всё же... Что же нам тогда сказать о бросовой собственности в дальнем пригороде одного из отдалённых районов юга области? Полагаю 0,5 млн. за га (с учётом строений) вполне адекватная цена. Значит 1,1 млн. за объект всего.
Таким образом, проведя оценку, упёрлись мы в среднем, в цифру около 1 млн. руб. по любому из подходов к оценке. Специалисты-оптимисты, напомню, оценили всё в 30 миллионов, а банкиры снизили при согласовании до 15-ти и дали от этого половину. Специалисты на то и специалисты, что могут делать «специальные» вещи. За деньги заказчика - любой каприз! А вот банкиры могли бы и посоветоваться прежде. И не с кем-то там «высококвалифицированным», а с любым, просто независимым от залогодателя. Но пожадничали на это $1 тыс. выделить. Угорели теперь на $250 тыс.
Был бы злой, сказал бы: «Поделом!» Но ситуация не комична. Будут потом вкладчики воздевать руки: «Где наши деньги!?» А деньги потеряны. Безвозвратно. Будет потом Премьер вопрошать: почему банки больше не кредитуют? Потому и не кредитуют, что денег нет, и ссуды уходят в дефолт одна за другой. А где же должники? Они банкроты и всем всё прощают! А залоги!? Ну, вот они, залоги - попробуй, продай! Что же будет с банком? Что-что... «И молодая не узнает, какой у хлопца был конец»... Например, конкретные персоналии, утверждавшие кредит в банке сегодня уже «по собственному» не работают. Так «кто виноват и что делать»?
|
|
